2008/20 Compraventa de suelo en las Cendeas de Cizur y Galar

La Cámara de Comptos ha hecho público el informe sobre la compraventa de suelo en las Cendeas de Zizur y Galar, cuyo sumario ejecutivo adjuntamos. Dicho sumario, incluido en el propio cuerpo del informe, es un resumen de las principales conclusiones del mismo.

Sumario Ejecutivo.

A petición de la Agrupación Parlamentaria de Izquierda Unida de Navarra- Nafarroako Ezker Batua se ha realizado un informe de fiscalización "sobre las obligaciones y derechos que el Gobierno de Navarra ha contraído y reconocido ante terceros en la operación de compraventa de 300 hectáreas de suelo en Cendea de Cizur a Desarrollo Sostenible de Navarra y de 21,67 hectáreas de suelo en Cendea de Galar a Lakora S.L."

La adquisición se hizo mediante un concurso público en el que los propietarios ofertaban el suelo al Gobierno de Navarra.

La contraprestación del Gobierno de Navarra se realiza concediendo superficie de edificación a los vendedores, según se propone en la oferta presentada y aceptada.

Nasursa, sociedad instrumental del Gobierno, convocó un concurso de ideas, que toma como base la oferta presentada, y tras su resolución, encargó la redacción de un Plan Sectorial de Incidencia Supramunicipal (PSIS), que se basa en el concurso de ideas y se encuentra actualmente en curso de realización.

A partir de la aprobación del PSIS los vendedores del suelo pueden iniciar la construcción de las viviendas y locales, una vez definidos los instrumentos de gestión y urbanización.

En el PSIS y su desarrollo se definirán la totalidad de las características de la operación; número de viviendas, distribución, tipo de urbanización etc. Por lo que los datos que se presentan tienen carácter provisional.

Se trata de la mayor operación urbanística realizada en Navarra ya que se prevé la construcción de 19.000 viviendas además de locales comerciales así como los de uso terciario y otros para uso productivo, cuyo valor de mercado puede cifrarse en 3.935 millones de euros (655.000 millones de pesetas). Supondría la construcción de una nueva ciudad para más de 50.000 personas lo que la constituiría en la segunda de Navarra. Esta urbanización afectará a la Autovía del Camino y también a las actuales vías de comunicación.

Del trabajo realizado, esta Cámara concluye que:

• No es posible, dado el carácter de la operación, establecer un valor de mercado de los derechos urbanísticos de edificación, pareciendo más adecuado establecer el valor del suelo aplicando el modelo del concurso de ideas.
• Según este modelo, el valor del suelo descontada la urbanización prevista arroja un saldo de 367 millones de euros.
• Dadas las características de la operación, se partía de unos pliegos muy abiertos y las ofertas podían definir muchas de sus características. En general, podemos afirmar que, tanto el proceso de adquisición de suelo como los contratos suscritos, reúnen los requisitos exigidos por la ley. No obstante, la posibilidad planteada en la oferta presentada en lo referente a que los vendedores puedan promover y construir en las parcelas que correspondan al Gobierno de Navarra debe valorarse de acuerdo con la normativa vigente, ya que la enajenación (prevista en la oferta) o la promoción y construcción de esas parcelas, integradas en el Banco Foral de Suelo Público, deberá efectuarse, con carácter general, mediante concurrencia pública, tal y como establece la LFOTU. Por otra parte, de las cláusulas contenidas tanto en las ofertas como en los contratos en relación a la distribución de los gastos de urbanización entre las partes se deduce que los vendedores asumen íntegramente todas las obligaciones legales que la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo impone a los propietarios de suelo.
• En general, los estudios existentes sobre demanda de vivienda contemplan diversas variables, pero de manera individual, aunque sobre la vivienda inciden muchas variables que se interrelacionan.
• No existe una previsión de la configuración administrativa de la nueva ciudad.
• El informe presenta también una serie de datos e informaciones sobre viviendas construidas, demanda, evolución de las viviendas y habitantes etc.

Como consecuencia del trabajo realizado, esta Cámara de Comptos recomienda:

• Realizar un análisis sistemático y continuo del sector de la vivienda, considerando en conjunto varias de las variables que le afectan como: la demanda y la necesidad de vivienda, la vivienda vacía existente o que se pueda liberar, el tamaño de los modelos familiares, los medios económicos, etc., y, en consecuencia, analizar los medios de que debe valerse la administración para dar respuesta a la necesidad de vivienda.
• En este tipo de operaciones, de acuerdo con el ordenamiento jurídico, debe procurarse hacer partícipe a la comunidad de la mayor parte de las plusvalías que genera la acción urbanística de los entes públicos.
• Antes de decidir una actuación de esta envergadura, es necesario que la Administración cuente con estudios que, desde un análisis multivariante, analicen tanto su necesidad como posibles alternativas así como todos los aspectos referentes a la urbanización, dotaciones a establecer, sistemas de comunicación, servicios etc., que inciden notablemente en el reparto de las cargas y beneficios de la operación.